Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj

Objavljeno: 14.12.2018.

Davor Kunovac i Karlo Kotarac

 

Na 27. Ekonomskoj radionici HNB-a održanoj 13. prosinca predstavljen je rad Davora Kunovca i Karla Kotarca iz Direkcije za modeliranje "Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj".

Cijene stambenih nekretnina vrlo su važne jer su bitna stavka imovine stanovništva te preko učinka bogatstva utječu na potrošnju kućanstava, a bitne su i za praćenje financijske stabilnosti, rekao je Kotarac. Zbog toga je zajednički interes svih sudionika na tržištu nekretnina, kao i nositelja ekonomskih politika, mogućnost pravodobnog i vjerodostojnog praćenja kretanja cijena stambenih nekretnina.

Karlo Kotarac prikazao je postupak izrade novog indeksa cijena stambenih objekata (ICSO) konstruiranog u suradnji Hrvatske narodne banke i Državnog zavoda za statistiku, a na temelju podataka Porezne uprave RH. Prije ICSO-a za praćenje cijena stambenih nekretnina korišten je hedonistički indeks cijene nekretnina (HICN) koji je objavljivao HNB do sredine 2015. Pri konstrukciji HICN-a korišten je sličan model kao i za novi indeks, no njegov razvoj prekinut je zbog sve lošije kvalitete korištene baze podataka.

Za razliku od većine drugih dobara čije cijene prate statistički zavodi, za nekretnine je taj zadatak posebno izazovan. Osnovni je razlog tomu taj što se ista nekretnina ne prodaje često te je teško osigurati praćenje cijene te iste nekretnine kroz vrijeme. Uz to se ne može osigurati stalnost cijena nekretnina jer se one mogu renovirati te im se tako može podići cijena, kao i što određeno područje može postati tržišno privlačnije/neprivlačnije, čime se također cijena korigira.

Ključni uvjeti za kreiranje kvalitetnog indeksa cijena nekretnina jesu sveobuhvatna baza ostvarenih cijena nekretnina i model koji izvršava prilagodbu za kvalitetu zbog velike heterogenosti na tržištu nekretnina. Autori su se koristili bazom registriranih transakcija na temelju prijave prometa nekretnina iz Porezne uprave, a odabrani model koji izvršava prilagodbu za kvalitetu jesu hedonističke regresije koje preporučuje i Eurostat. Prema hedonističkim regresijama ono što privlači kupca jesu pojedine karakteristike nekretnine. No, kako ne postoji tržište pojedinih karakteristika, cijene karakteristika nužno je procijeniti iz dostupnih podataka o ostvarenim transakcijama i karakteristikama koje pripadajuće nekretnine posjeduju. Na taj se način cijena nekretnine može raščlaniti na dva dijela: doprinos cijeni različitih obilježja nekretnine i doprinos cijeni razdoblja u kojem je nekretnina prodana, iz čega se na jednostavan način konstruira hedonistički indeks cijena.

Autori su analizirali i iskoristivost razvijenih modela te (tehnički) složenijih modela koji uključuju podatke o zemljopisnoj širini i dužini nekretnine pri procjeni vrijednosti stambenih nekretnina. Naime, konstruirani hedonistički modeli, između ostalog, omogućuju procjenu vrijednosti pojedine karakteristike nekretnine poput lokacije, starosti i sl. i tako pružaju prirodan metodološki okvir za procjenu cijene nekretnine s poznatom kombinacijom tih obilježja. Takvi se modeli mogu modificirati na način da u model budu uključene vrlo precizne lokacije pojedine nekretnine – njezine zemljopisne dužine i širine.

Analiza je napravljena za nekretnine na području Grada Zagreba te je osnovni nalaz ovog dijela analize taj da upotreba mikrolokacije može biti korisna pri procjeni nekretnina, posebice kada se cijena nekretnina unutar uskoga geografskog područja relativno snažno mijenja. S druge strane, model cijena nekretnina koji uključuje mikrolokacije za tržište Grada Zagreba na temelju podataka Porezne uprave nije se pokazao preciznijim pri ocjeni ukupne vrijednosti stambenog fonda nekretnina od modela koji lokaciju aproksimira isključivo indikatorskim varijablama.